Καταγγελία μίσθωσης σπουδαίος λόγος – Καταγγελία εμπορικής μίσθωσης για σπουδαίο λόγο
διαταγή πληρωμής μισθωμάτων
διαταγή πληρωμής μισθωμάτων. Διαδικασία express στην έξωση των κακοπληρωτών μισθωτών θεσπίστηκε με τον Νόμο 4055/2012 για την δίκαιη δίκη (άρθρο 15, παρ. 2-5). Ο νέος νόμος του Υπουργείου Δικαιοσύνης, ο οποίος άρχισε να έχει ισχύ από τις 2 Απριλίου 2012, επιφέρει μια σχετική επιτάχυνση και ευελιξία στην διαδικασία έξωσης των δύστροπων μισθωτών αλλά ακόμη και στην ικανοποίηση χρηματικής απαίτησης του εκμισθωτή από οφειλόμενα μισθώματα, κοινόχρηστες δαπάνες και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.
Τι προβλέπει η ρύθμιση για τους εκμισθωτές;
Η ειδική διαδικασία του άρθρου 662Α, όπως τροποποιήθηκε από τα άρθρα 662Β έως Η του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, στην περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία, ξεκινάει από την επίδοση έγγραφης εξώδικης όχλησης από δικαστικό επιμελητή προς τον μισθωτή προκειμένου να καταβάλλει στον εκμισθωτή εντός δεκαπέντε (15) ημερών τα οφειλόμενα μισθώματα και όχι εντός τριάντα (30) ημερών όπως ίσχυε πριν.
Αν πραγματοποιηθεί η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθημέρου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, τότε αποκλείεται η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Η επίδοση της έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνον την πρώτη φορά και όχι δεύτερη όπως ίσχυε πριν, ήτοι αν ξανά παρουσίαζε δυστροπία στην καταβολή μισθώματος ο μισθωτής.
Σημειωτέον, στην έγγραφη εξώδικη όχληση δεν πρέπει να καταγγέλλεται από τον εκμισθωτή η μισθωτική σύμβαση, αλλά να τάσσεται προθεσμία καταβολής των οφειλομένων μισθωμάτων και αυτό διότι ο εκμισθωτής θα πρέπει μετά, στην περίπτωση αυτή, να ασκήσει μισθωτική αγωγή εναντίον του ενοικιαστή και να εμπλακεί σε μια χρονοβόρα και ψυχολογικά επίπονη διαδικασία.
Πότε δικαιούμαι να προβώ στην έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου και διαταγής πληρωμής μισθωμάτων;
Στην άλλη περίπτωση, αν δεν καταβληθούν τα οφειλόμενα μισθώματα εντός της προθεσμίας των δεκαπέντε ημερών, ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα, σύμφωνα με τον Νόμο, να καταθέσει αίτηση στο καθ’ύλην και κατά τόπο αρμόδιο δικαστήριο και να ζητήσει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου.
Στην αίτηση επισυνάπτεται το έγγραφο από το οποίο αποδεικνύεται η έναρξη της μίσθωσης, η έκθεση επίδοσης της έγγραφης εξώδικης όχλησης, καθώς και κάθε άλλο σχετικό έγγραφο.
Σημειωτέον, με τις νέες τροποποιήσεις, όπως παρατηρείται στην παράγραφο 3 του άρθρου 662Δ, αφού παρέλθουν είκοσι (20) πλήρης μέρες από την επίδοση του απογράφου στον μισθωτή και δεν έχει ασκήσει τα δικονομικά δικαιώματά του ο μισθωτής εντός της προθεσμίας των δεκαπέντε (15) εργασίμων ημερών, η διαταγή εκτελείται, χωρίς να απαιτείται δεύτερη επίδοση αντιγράφου της όπως ίσχυε μέχρι πρότινος. Με αυτόν τον τρόπο εξοικονομείται και χρόνος αλλά και επιπροσθέτως ο εκμισθωτής δεν επιβαρύνεται με νέα έξοδα για την εκτέλεση της απόφασης.
Η εκτέλεση της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου πραγματοποιείται παρουσία δικαστικού επιμελητή, του εκμισθωτή-ιδιοκτήτη ή ακόμη και με την παρουσία αστυνομικού οργάνου, έχοντας στα χέρια τους το απόγραφο και την έκθεση επίδοσης. Eπιπρόσθετα, με τις νέες τροποποιήσεις στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας αναφορικά με την έξωση των δύστροπων ενοικιαστών, προστίθεται και το άρθρο 662Θ.
Σκοπός αυτού του άρθρου είναι να εφοδιάσει τον εκμισθωτή-ιδιοκτήτη με την δυνατότητα να σωρεύσει στην αίτηση για διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου ακινήτου και αίτημα καταδίκης για χρηματική απαίτηση από οφειλόμενα μισθώματα (διαταγή πληρωμής μισθωμάτων), κοινόχρηστες δαπάνες, τέλη και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται από δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα. Ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας. Με αυτόν τον τρόπο ο εκμισθωτής εξοικονομεί χρόνο και δεν επιβαρύνεται με επιπλέον δικαστικά έξοδα.
Πως μπορεί να αμυνθεί ο μισθωτής;
Ο μισθωτής, αφού του επιδοθεί αντίγραφο εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση της διαταγής, δικαιούται εντός δεκαπέντε εργάσιμων ημερών να ασκήσει ανακοπή κατά της ανωτέρω διαταγής απόδοσης μισθίου και διαταγής πληρωμής μισθωμάτων. Η ανακοπή αυτή ασκείται με αντικείμενο ελέγχου το κύρος και τη νομιμότητα εκδόσεως της διαταγής αποδόσεως και πληρωμής μισθωμάτων κλπ. Εξετάζεται δηλαδή εάν συντρέχουν οι προϋποθέσεις που απαιτούνται για την νόμιμη έκδοσή της διαταγής.
Η ανακοπή ασκείται με κατάθεση στο καθ ύλην αρμόδιο δικαστήριο και πρέπει να επιδοθεί στον εκμισθωτή εντός της προθεσμίας των 15 εργασίμων ημερών από την παραλαβή της διαταγής.
ΣΗΜΑΝΤΙΚΟ είναι να γνωρίζουν οι μισθωτές ότι η άσκηση της ανακοπής δεν αναστέλλει την εκτέλεση της διαταγής, δηλαδή ακόμη και αν ασκηθεί ανακοπή ο εκμισθωτής μπορεί να αποβάλει τον ενοικιαστή από το ακίνητο μίσθιο.
Η αναστολή επέρχεται με χωριστό δικόγραφο αναστολής εκτέλεσης της διαταγής με την διαδικασία των ασφαλιστικών Μέτρων και με συγκεκριμένες προϋποθέσεις πιθανολόγησης ευδοκίμησης της ανακοπής. Εάν έχει προηγηθεί καταβολή των μισθωμάτων προς τον εκμισθωτή εντός μηνός από την κοινοποίηση της όχλησης, ματαιώνεται η δυνατότητα έκδοσης διαταγής αποδόσεως και πληρωμής μισθωμάτων.
Ωστόσο, εάν υπάρχει διαφωνία ως προς τα οφειλόμενα μισθώματα, εάν τα καταβληθέντα από το μισθωτή υπολείπονται από αυτά που ζήτησε με την όχληση του ο εκμισθωτής τότε εκδίδεται, μεν, διαταγή αποδόσεως, αλλά το ύψος των οφειλομένων διερευνάται από το δικαστήριο κατόπιν ασκήσεως ανακοπής από το μισθωτή που θα προβάλλει τη σχετική ένσταση.
Είναι εύλογο, με τις νέες ρυθμίσεις που θέσπισε το Υπουργείο Δικαιοσύνης με τον Νόμο 4055/2012 (άρθρο 15, παρ. 2-5) υπέρ των εκμισθωτών-ιδιοκτητών, ότι επιδιώκει να «βάλει φρένο» στους δύστροπους ενοικιαστές και στην κατάχρηση των δικαιωμάτων τους που απέρρεαν μέχρι πρότινος από τις ευεργετικές διατάξεις της μισθωτικής νομοθεσίας με απώτερο σκοπό την είσπραξη εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ από καθυστερούμενες καταβολές μισθωμάτων.
Από την άλλη πλευρά όμως, πρέπει να ληφθούν σοβαρά υπόψη από τον κρατικό παράγοντα οι τεράστιες οικονομικές δυσκολίες που αντιμετωπίζουν καθημερινά πλέον οι μισθωτές όλων των κατηγοριών από τα συχνά φορολογικά μέτρα που επιβάλλονται και τις κατ’εξακολούθηση μειώσεις των μισθών και των συντάξεών τους και γι αυτό είναι πλέον επιτακτική η ανάγκη να ληφθούν μέτρα προκειμένου για την ανάταση της οικονομίας.
Το παρόν άρθρο μου δημοσιεύθηκε στις 4/8/2012 στην εφημερίδα “Τύπος Θεσσαλονίκης”.
Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με καταγγελία μίσθωσης, διαταγή απόδοσης μισθίου και διαταγή πληρωμή μισθωμάτων, επικοινωνήστε άμεσα μαζί μας.
Περισσότερα άρθρα
