εξωση ενοικιαστη
Του Κωνσταντίνου Μιχ. Τζίκα
Με το παρόν άρθρο ξεκινάει μια τριλογία στην οποία αρχικά θα επισημανθούν οι αλλαγές που επέφερε ο ν. 4055/2012 στην διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί μέχρι την έκδοση της διαταγής απόδοσης του μισθίου.
Σε επόμενο άρθρο θα αναφερθεί η δικαστική διαδικασία που πρέπει να ακολουθήσει ο εκμισθωτής – ιδιοκτήτης του μισθίου προκειμένου να ικανοποιηθεί η χρηματική απαίτησή του από οφειλόμενα μισθώματα, ανείσπρακτα κοινόχρηστα καθώς και απλήρωτους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας που βαρύνουν τον ενοικιαστή. Τέλος, στο τρίτο άρθρο με το οποίο θα oλοκληρωθεί και η τριλογία της έξωσης, θα γίνει αναφορά στους τρόπους με τους οποίους μπορεί να αντιμετωπίσει ο ενοικιαστής την έξωση και να απαλλαγεί από την διαταγής απόδοσης του μισθίου.
Είναι γεγονός ότι ο νόμος 4055/2012 για την δίκαιη δίκη, ο οποίος τέθηκε σε εφαρμογή από τις 2 Απριλίου 2012, έχει επιφέρει μια σχετική επιτάχυνση στην έκδοση της διαταγής απόδοσης του μισθίου. Χαρακτηριστικό γνώρισμα της διαδικασίας αυτής είναι η «άμεση» έκδοση δικαστικής απόφασης χωρίς την διεξαγωγή δίκης καθώς και η εξοικονόμηση πολύτιμου χρόνου και χρημάτων για τους ιδιοκτήτες.
Η ειδική διαδικασία του άρθρου 662Α, όπως τροποποιήθηκε από τα άρθρα 662Β έως Η του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας με τον παρόντα νόμο, στην περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία ξεκινάει ως εξής:
Ο εκμισθωτής θα πρέπει να δώσει την εντολή στον πληρεξούσιο δικηγόρο του
1ον Να συντάξει έγγραφη εξώδικη όχληση και να την κοινοποιήσει με δικαστικό επιμελητή προς τον μισθωτή προκειμένου να του καταβάλλει ο μισθωτής εντός δεκαπέντε (15) ημερών τα μισθώματα που του οφείλει και όχι εντός τριάντα (30) ημερών όπως ίσχυε πριν την εφαρμογή του ανωτέρω νόμου
Αν πραγματοποιηθεί η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθημέρου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, τότε αποκλείεται η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου.
Σύμφωνα με τη νέα ρύθμιση, η επίδοση της έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνον την πρώτη φορά και όχι δεύτερη όπως ίσχυε πριν, ήτοι αν ξαναπαρουσίαζε δυστροπία στην καταβολή μισθώματος ο μισθωτής.
2ον Να εκδώσει διαταγή απόδοσης του μισθίου. Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής δεν καταβάλλει τα οφειλόμενα μισθώματα εντός της προθεσμίας των δεκαπέντε ημερών, τότε ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα, σύμφωνα με τον Νόμο, να καταθέσει δια του δικηγόρου του αίτηση στο καθ’ύλην και κατά τόπο αρμόδιο δικαστήριο και να ζητήσει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου ακινήτου του. Στην αίτηση θα πρέπει να επισυνάπτεται το έγγραφο από το οποίο αποδεικνύεται η έναρξη της μίσθωσης, η έκθεση επίδοσης της έγγραφης εξώδικης όχλησης, καθώς και κάθε άλλο σχετικό έγγραφο.
Σημειωτέον, με τις νέες τροποποιήσεις, όπως παρατηρείται στην παράγραφο 3 του άρθρου 662Δ, αφού παρέλθουν είκοσι (20) πλήρης ημέρες από την επίδοση του απογράφου στον μισθωτή και δεν έχει ασκήσει τα δικονομικά δικαιώματά του ο μισθωτής εντός της προθεσμίας των δεκαπέντε (15) εργασίμων ημερών, η διαταγή εκτελείται, χωρίς να απαιτείται δεύτερη επίδοση αντιγράφου της ως αναφέρθη ανωτέρω. Με αυτόν τον τρόπο εξοικονομείται και χρόνος αλλά και επιπροσθέτως ο εκμισθωτής δεν επιβαρύνεται με νέα έξοδα για την εκτέλεση της απόφασης. Η εκτέλεση της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου πραγματοποιείται παρουσία δικαστικού επιμελητή, του εκμισθωτή-ιδιοκτήτη, έχοντας στα χέρια τους το απόγραφο και την έκθεση επίδοσης.
Προσοχή! Στην έγγραφη εξώδικη όχληση δεν πρέπει να καταγγέλλεται από τον εκμισθωτή η μισθωτική σύμβαση, αλλά να τάσσεται προθεσμία καταβολής των οφειλομένων μισθωμάτων και αυτό διότι ο εκμισθωτής θα πρέπει μετά, στην περίπτωση αυτή, να ασκήσει μισθωτική αγωγή εναντίον του ενοικιαστή, με συνέπεια να εμπλακεί σε μια χρονοβόρα και ψυχολογικά επίπονη διαδικασία.