Πως μπορείτε να μειώσετε το ενοίκιο του καταστήματός σας, γραφείου κλπ..

μείωση ενοικίου καταστήματος

μείωση ενοικίου καταστήματος. Εν έτει 2013, τρεισήμισι χρόνια μετά την υπογραφή του 1ου Μνημονίου (δανειακή σύμβαση με επαχθείς όρους) που υπεγράφη μεταξύ της χώρας μας και της Τροϊκα και μετά από πέντε χρόνια συνεχιζόμενης και αυξανόμενης οικονομικής ύφεσης αποτελεί καθημερινό φαινόμενο πλέον σε κεντρικούς δρόμους και δη στους πιο εμπορικούς δρόμους των πόλεων να υπάρχει αυξημένη συγκέντρωση κλειστών καταστημάτων με θύματα δε εκτός των υπολοίπων (ενν. των απολυμένων εργαζομένων) να είναι και οι ελεύθεροι επαγγελματίες οι οποίοι μισθώνουν (νοικιάζουν) καταστήματα, γραφεία κλπ.

Ειδικότερα υπάρχει μια αύξηση του ποσοστού των κλειστών επιχειρήσεων στα κέντρα μεγάλων πόλεων, όπως της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης αλλά και στις υπόλοιπες πόλεις. Περαιτέρω λόγω των διαρκών μειώσεων σε μισθούς και συντάξεις των συνεχών φόρων, της αύξησης του ΦΠΑ των εκτάκτων εισφορών και της ανεργίας μειώθηκε η αγοραστική δύναμη των πολιτών οι οποίοι δεν μετακινούνται πλέον για αγορές στους εμπορικούς δρόμους.

Η οικονομική κρίση που έχει πλήξει την χώρα μας επιδεινούμενη συνεχώς σαφώς και έχει επηρεάσει δυσμενώς την εμπορική κίνηση των καταστημάτων όλων των ελληνικών πόλεων με συνέπεια τη μείωση της πελατείας τους σε σημαντικό βαθμό.

Επακόλουθο όλων των ανωτέρω σε συνδυασμό με την άρνηση των εκμισθωτών – ιδιοκτητών να μειώσουν το μίσθωμα, αν και έχουν μεταβληθεί δυσμενώς οι οικονομικές συνθήκες της χώρας, είναι η διαρκής πλέον προσφυγή των ενοικιαστών στα δικαστήρια προκειμένου να πετύχουν μείωση των μισθωμάτων τους με σκοπό να συνεχίσουν να βρίσκονται στο επαγγελματικό μίσθιο που έχουν επενδύσει, για όσο αντέξουν οικονομικά και ψυχολογικά, για την ανάπτυξη της επιχειρηματικής τους δραστηριότητας.

Ωστόσο, το ενθαρρυντικό είναι ότι οι δικαστές έχουν αντιληφθεί την πραγματική οικονομική κατάσταση της χώρας και έχουν ήδη προβεί στην έκδοση αποφάσεων που μειώνουν σημαντικά τα μισθώματα σε επαγγελματικές μισθώσεις. Υπάρχει βέβαια και μια μερίδα ιδιοκτητών καταστημάτων, αλλά μικρή, που έχει αντιληφθεί την πραγματική αδυναμία των ενοικιαστών να καταβάλουν το μηνιαίο μίσθωμα και γι αυτό έρχονται σε συμβιβασμό μεταξύ τους και μειώνουν το ενοίκιο χωρίς να εμπλακούν σε δικαστική διαδικασία.

ΝΟΜΙΚΕΣ ΒΑΣΕΙΣ ΤΗΣ ΑΓΩΓΗΣ ΓΙΑ ΜΕΙΩΣΗ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ (μείωση ενοικίου καταστήματος)

Ο μισθωτής επαγγελματικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει 1ον κατά το άρθρο 388 ΑΚ και 2ον κατά το άρθρο 288 ΑΚ ως επικουρική βάση την αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος.

Κατά την σαφή έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον μισθωτή επαγγελματικής μίσθωσης το διαπλαστικό δικαίωμα (ενν. το δικαίωμα το οποίο διαπλάθει μια νέα κατάσταση) να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί είναι:

α) η μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς συμβάσεως,

β) η μεταβολή μπορεί να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφτούν, γ) από την μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής.

Έκτακτα και απρόβλεπτα περιστατικά κατά την έννοια του άνω άρθρου είναι αυτά που δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων και προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κλπ.. (Νομολογία από ΑΠ, ΕλλΔνη, ΕφΑΘ, ΕλλΔνη, ΕφΑΘ, ΑρχΝ, βλ. σχ. Γ. Αρχανιωτάκη, Η επαγγελματική μίσθωση Ι, 2003, παρ. 15, σελ. 466).

(μείωση ενοικίου καταστήματος)

Για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ’ άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται και, συνακόλουθα, αρκεί: α) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή,

β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ’ αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο και

γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών. (ΟλΑΠ 1997 ΕλΔ 1997. 757, ΑΠ 2010 ΝΟΜΟΣ, ΕλΔ 2006. 170, ΑΠ 2004 ΕλΔ 2005., ΕφΑΘ 2008 ΕλλΔνη 2009).

(μείωση ενοικίου καταστήματος)

Σύμφωνα πάντα με το σκεπτικό πολλών δικαστικών αποφάσεων, το σχετικό δικαίωμα, που απορρέει από την παραπάνω διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η απόφαση που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα και ως προς το σημείο αυτό να είναι διαπλαστική.

Αποτέλεσμα του παραπάνω χαρακτηρισμού είναι ότι το ασκηθέν δικαίωμα ενεργοποιείται από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικώς, χωρίς αναδρομικότητα, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργής (ΑΠ 1995, ΕΔΠ 1996, ΑΠ 1991, ΕΔΠ 1992, ΑΠ 1993, ΕλΔ 35, 1597, ΕφΑΘ 2000, ΕλΔ 41, 1684, Χ. Παπαδάκη, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων, αριθ. 2589 επ., Μ. Ραψομανίκη, ΕΕΝ 45, 623).

Περαιτέρω, για τη θεμελίωση της αγωγής στο άρθρο 288 ΑΚ όταν την ασκεί ο μισθωτής πρέπει για το ορισμένο αυτής κατ’ άρθρο 216 § 1 ΚΠολΔ, εκτός των άλλων, να προσδιορίζεται το καταβαλλόμενο μίσθωμα και να αναφέρεται ότι αυτό είναι ανώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί με τη συνδρομή των προϋποθέσεων της εν λόγω διατάξεως, οπότε και έχει συμφέρον ο ενάγων – μισθωτής στη μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος.

Επίσης οφείλει ο ενάγων να εκθέσει στα δικόγραφο της αγωγής ποιες είναι οι συγκεκριμένες συνθήκες (οικονομικές, νομισματικές κλπ) οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπληρώσεως της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές τη μείωση του μισθώματος (ΑΠ 2006, ΑΠ 2005).

Το παρόν άρθρο μου δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα “ΠΡΩΤΗ ΣΕΛΙΔΑ” του Κιλκίς την 14/11/2013.