μείωση μισθώματος
μείωση μισθώματος. Η οικονομική συγκυρία στην οποία βρίσκεται η χώρα μας έχει επηρεάσει δυσμενώς την επιχειρηματική δραστηριότητα, με αποτέλεσμα σε κεντρικούς δρόμους και δη στους πιο εμπορικούς δρόμους των πόλεων να υπάρχει αυξημένη συγκέντρωση κλειστών καταστημάτων. Ειδικότερα υπάρχει μια αύξηση του ποσοστού των κλειστών επιχειρήσεων στα κέντρα μεγάλων πόλεων, όπως της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης τον Αύγουστο του 2010. Περαιτέρω λόγω των διαρκών μειώσεων σε μισθούς και συντάξεις των συνεχών φόρων, της αύξησης του ΦΠΑ των εκτάκτων εισφορών και της ανεργίας μειώθηκε η αγοραστική δύναμη των πολιτών οι οποίοι δεν μετακινούνται πλέον για αγορές στους εμπορικούς δρόμους. Τα παραπάνω γεγονότα έχουν επιπροσθέτως μειώσει και την προσέλευση των τουριστών.
Η οικονομική κρίση που έχει πλήξει την χώρα μας επιδεινούμενη συνεχώς σαφώς και έχει επηρεάσει δυσμενώς την εμπορική κίνηση των καταστημάτων όλων των ελληνικών πόλεων με συνέπεια τη μείωση της πελατείας τους σε σημαντικό βαθμό. Επακόλουθο όλων των ανωτέρω σε συνδυασμό με την άρνηση των εκμισθωτών – ιδιοκτητών να μειώσουν το μίσθωμα, αν και έχουν μεταβληθεί δυσμενώς οι οικονομικές συνθήκες της χώρας, είναι η διαρκής πλέον προσφυγή των ενοικιαστών στα δικαστήρια προκειμένου να πετύχουν μείωση των μισθωμάτων τους προκειμένου να συνεχίσουν να βρίσκονται στο επαγγελματικό μίσθιο που έχουν επενδύσει, για όσο αντέξουν οικονομικά και ψυχολογικά, για την ανάπτυξη της επιχειρηματικής τους δραστηριότητας. Ωστόσο, το ενθαρρυντικό είναι ότι οι δικαστές έχουν αντιληφθεί την πραγματική οικονομική κατάσταση της χώρας και έχουν ήδη προβεί στην έκδοση αποφάσεων που μειώνουν σηματικά τα μισθώματα σε επαγγελματικές μισθώσεις.
Σύμφωνα με το σκεπτικό πολλών αποφάσεων δικαστηρίων της χώρας σε ζητήματα μείωσης του μισθώματος επαγγελματικής μίσθωσης, κατά την σαφή έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί είναι: α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς συμβάσεως, β) η μεταβολή μπορεί να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφτούν, γ) από την μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Έκτακτα και απρόβλεπτα περιστατικά κατά την έννοια του άνω άρθρου είναι αυτά που δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων και προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κλπ. Η γενική οικονομική κρίση, η επιβολή μέτρων λιτότητας και γενικώς δημοσιονομικών και φορολογικών μέτρων, που συνεπάγονται μείωση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών και συνακόλουθα της εμπορικής κίνησης των καταστημάτων δεν αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα, ιδίως στην ελληνική οικονομία, στην οποία είναι από μακρόν συνεχείς οι διακυμάνσεις της σταθερότητας, ιδίως κάτω από τις σημερινές κρατούσες συνθήκες ρευστότητας και της διεθνούς οικονομίας (Νομολογία από ΑΠ, ΕλλΔνη, ΕφΑΘ, ΕλλΔνη, ΕφΑΘ, ΑρχΝ, βλ. σχ. Γ. Αρχανιωτάκη, Η επαγγελματική μίσθωση Ι, 2003, παρ. 15, σελ. 466).
Η ΚΑΛΗ ΠΙΣΤΗ ΚΑΙ ΤΑ ΣΥΝΑΛΛΑΚΤΙΚΑ ΗΘΗ
Περαιτέρω η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει δε στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις, που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής πίστης. Επομένως, με βάση την πιο πάνω διάταξη, ο μισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται-σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του ως άνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφαλείας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται – η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαπραχθείσα καλή πίστη (Νομολογία από Ολ. ΑΠ 1997).
Η ΜΕΤΑΒΟΛΗ ΤΩΝ ΣΥΝΘΗΚΩΝ
Μεταβολή των συνθηκών, με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ, μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων και άλλοι λόγοι. Με βάση τα στοιχεία αυτά, το δικαστήριο οφείλει πρώτα να διαγνώσει, αν μεταξύ του οφειλομένου, κατά το σύστημα της συμβατικής ή αντικειμενικής αναπροσαρμογής, μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως (“ελεύθερου”), υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστεως, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου (οφειλομένου), και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (Νομολογία ΑΠ ΝΟΜΟΣ). Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ’ άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται και, συνακόλουθα, αρκεί: α) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ’ αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών. ( (ΟλΑΠ 1997 ΕλΔ 1997. 757, ΑΠ 2010 ΝΟΜΟΣ, ΕλΔ 2006. 170, ΑΠ 2004 ΕλΔ 2005., ΕφΑΘ 2008 ΕλλΔνη 2009). Το σχετικό δικαίωμα, που απορρέει από την παραπάνω διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η απόφαση που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα και ως προς το σημείο αυτό να είναι διαπλαστική. Αποτέλεσμα του παραπάνω χαρακτηρισμού είναι ότι το ασκηθέν δικαίωμα ενεργοποιείται από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικώς, χωρίς αναδρομικότητα, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργής (ΑΠ 1995, ΕΔΠ 1996, ΑΠ 1991, ΕΔΠ 1992, ΑΠ 1993, ΕλΔ 35, 1597, ΕφΑΘ 2000, ΕλΔ 41, 1684, Χ. Παπαδάκη, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων, αριθ. 2589 επ., Μ. Ραψομανίκη, ΕΕΝ 45, 623). Περαιτέρω, για τη θεμελίωση της αγωγής στο άρθρο 288 ΑΚ όταν την ασκεί ο μισθωτής πρέπει για το ορισμένο αυτής κατ’ άρθρο 216 § 1 ΚΠολΔ, εκτός των άλλων, να προσδιορίζεται το καταβαλλόμενο μίσθωμα και να αναφέρεται ότι αυτό είναι ανώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί με τη συνδρομή των προϋποθέσεων της εν λόγω διατάξεως, οπότε και έχει συμφέρον ο ενάγων – μισθωτής στη μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος. . Επίσης οφείλει ο ενάγων να εκθέσει στα δικόγραφο της αγωγής ποιες είναι οι συγκεκριμένες συνθήκες (οικονομικές, νομισματικές κλπ) οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπληρώσεως της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές τη μείωση του μισθώματος (ΑΠ 2006, ΑΠ 2005).
Η ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ ΜΕ ΔΙΚΑΣΤΙΚΗ ΑΠΟΦΑΣΗ
Η δικαστική απόφαση περί αναπροσαρμογής του μισθώματος με βάση τις διατάξεις των άρθρων 388 ή 288 ΑΚ δεν αναγνωρίζει την ακυρότητα της συμφωνίας ούτε κηρύσσει την ακυρότητά της, δηλαδή δεν καταργεί τη συμφωνία των διαδίκων περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος, αλλά διαπιστώνει ότι με την εφαρμογή της έχει ανατραπεί κατά τον κρίσιμο χρόνο η αρχικά υφιστάμενη ισορροπία παροχής (χρήσης) και αντιπαροχής (μισθώματος) και αποκαθιστά τη διατάραξη με τον ορισμό διαφορετικού μισθώματος. Συνεπώς η δικαστική, αναπροσαρμογή αφήνει, ανέπαφη τη ρήτρα σταδιακής ή κατ’ άλλο τρόπο αναπροσαρμογής, ώστε αυτή (η ρήτρα) να εφαρμόζεται αναλλοίωτη και μετά τη τελεσίδικη δικαστική απόφαση, χωρίς να υποστεί μεταβολή ως προς το ποσοτικό της στοιχείο, ενώ ως προς τη συνομολογημένη διάρκεια της θα υπάρξει προσαρμογή στα δεδομένα της δικαστικής κρίσης. Έτσι σε ρήτρα σταδιακής αναπροσαρμογής το συμβατικά καθορισμένο ποσοστό θα υπολογιστεί στο μίσθωμα που καθορίστηκε δικαστικώς και η συνομολογημένη διάρκεια του σταδίου αφετηρία θα έχει την ημέρα επιδόσεως της αγωγής επί της οποίας εκδόθηκε η δικαστική απόφαση, και μάλιστα αυτόματα χωρίς τη μεσολάβηση άλλης δικαστικής κρίσης, με δικαίωμα όμως των συμβληθέντων να ζητήσουν στο μέλλον και πάλι αναπροσαρμογή του μισθώματος με βάση τις διατάξεις των άρθρων 288 και 388 ΑΚ, εάν συντρέχουν και πάλι οι προϋποθέσεις εφαρμογής τους (ΑΠ 1986,ΕλλΔ 1986, 636, ΑΠ 1986, ΕλλΔ 1987, 1421. Εφ. Αθηνών 2003 Ε.ΔΠολ. 2004/175, ΕφΠειρ 1995, ΕλλΔ 36, 1641, ΕφΑΘ 1994, ΕλλΔ 1995, 1614, ΜονΠρωτΘεσ 2003 νόμος, και 2002, Αρμ 2003, 637).
Η ΕΓΓΥΗΣΗ
Εξάλλου το χρηματικό ποσό που δίνεται από τον μισθωτή στον εκμισθωτή κατά την έναρξη της μίσθωσης και αποκαλείται στις συναλλαγές «εγγύηση» διέπεται ως προς τη λειτουργία του και ιδίως την τύχη του από την ειδικότερη συμφωνία των συμβαλλομένων (άρθρο 361 ΚΑ), είναι δε δυνατό να δοθεί για εξασφάλιση του μισθώματος ή ως αρραβώνας (επιβεβαιωτικός ή για κάλυψη ζημιάς από μη εκπλήρωση της σύμβασης κλπ), είτε ως ποινική ρήτρα, είτε ως συμβατική εγγυοδοσία. Συνήθως δίνεται ως εγγυοδοσία και αποτελεί ειδικότερα προκαταβολή (άρθρο 416 ΑΚ) του ίδιου του (ενδεχόμενου) οφειλέτη μισθωτή έναντι μελλοντικού χρέους του που θα παραμείνει τυχόν ανεξόφλητο, οπότε και θα καταλογιστεί σ’ αυτό το ποσό της εγγυοδοσίας.
Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με μείωση μισθώματος επικοινωνήστε άμεσα μαζί μας στο 2310 266849 ή στο info@tzikas-lawfirm.gr.