μείωση ενοικίου με δικαστική απόφαση

μείωση ενοικίου με δικαστική απόφαση. Δημοσίευση την 7η Φεβρουαρίου 2013 στην εφημερίδα του Κιλκίς “ΠΡΩΤΗ ΣΕΛΙΔΑ”.

Σύμφωνα με την υπ’αριθμ. 414/2012 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ιωαννίνων, έγινε δεκτό μερικώς το αίτημα της ενάγουσας εταιρίας για αναπροσαρμογή και μείωση μισθώματος, αφού το δικαστήριο έλαβε υπόψιν του μεταξύ άλλων ότι στην πόλη των Ιωαννίνων, από το έτος 2010 και εφεξής, η εμπορική κίνηση της περιοχής όχι μόνον δεν βαίνει αύξουσα, αλλά έχει εισέλθει σε ραγδαία πτωτική τροχιά, με τη διακοπή της λειτουργίας σημαντικού αριθμού επιχειρήσεων στην ευρύτερη περιοχή λόγω της αδυναμίας των ιδιοκτητών τους να ανταποκριθούν στις λειτουργικές ανάγκες των επιχειρήσεών τους.

Για το λόγο, μάλιστα, αυτό, καίτοι η προσφορά προς εκμίσθωση ακινήτων για επαγγελματική στέγη στην περιοχή είναι αυξημένη, η ζήτησή τους παρίσταται ως ιδιαιτέρως μειωμένη, με αποτέλεσμα, λόγω της έκτακτης και δυσμενούς αυτής οικονομικής συγκυρίας, ακόμη και καταστήματα στον πυρήνα του εμπορικού κέντρου της πόλεως να παραμένουν χωρίς μίσθωση (κενά).

Παρακάτω σας παρατίθεται μέρος του σκεπτικού της ανωτέρω απόφασης, κατά το οποίο δίδεται μεγάλη έμφαση στην γενική οικονομική κρίση που επικρατεί στον τόπο μας, γεγονός το οποίο δεν μπορούσε να προβλεφθεί κατά τον χρόνο σύνταξης του συμφωνητικού μίσθωσης (Μάιος 2007) μεταξύ των διαδίκων.

…Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι από τις αρχές του έτους 2010 άρχισαν να εμφανίζονται στη Χώρα μας γεγονότα έκτακτα, που δεν μπορούσαν να προβλεφθούν ούτε ήταν δυνατόν να διαγνωσθούν υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες.

Συγκεκριμένα, με τη δήλωση των Αρχηγών Κρατών και Κυβερνήσεων της Ζώνης του ευρώ, που δημοσιοποιήθηκε στις Βρυξέλλες την 25-3-2010, αποφασίστηκε για την οικονομική και δημοσιονομική σταθερότητα της ευρωζώνης, η δημιουργία μηχανισμού στήριξης, για την εφαρμογή του οποίου καταρτίστηκε από το Υπουργείο Οικονομικών με τη συμμετοχή της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας και του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου σχέδιο προγράμματος (Μνημόνιο Οικονομικής και Χρηματοπιστωτικής Πολιτικής και Μνημόνιο Συνεννόησης στις Συγκεκριμένες Προϋποθέσεις Οικονομικής Πολιτικής) και ψηφίσθηκε, εν συνεχεία, ο ν. 3845/2010 (ΦΕΚ Α΄ 65/6-5-2010), αποκαλούμενος ως «Μνημόνιο Ι», δυνάμει του οποίου η Ελλάδα κατέφυγε σε δανεισμό από τον ανωτέρω μηχανισμό της Ευρωπαϊκής Ένωσης, προκειμένου να ανταποκριθεί στις τρέχουσες δημοσιονομικές της ανάγκες.

Άλλωστε, η οικονομική κρίση που ενέσκηψε στη Χώρα μας και κατέστη ιδιαιτέρως εμφανής από τις αρχές του έτους 2010, καθώς και ο συνεχής δανεισμός συνοδευόμενος από την εφαρμογή πρόσθετων αυστηρών μέτρων λιτότητας (δημοσιονομικών και φορολογικών) σε βάρος των Ελλήνων πολιτών, είχαν ως επακόλουθο να πληγεί η ελληνική οικονομία σε όλες τις εκφάνσεις της.

Ενδεικτικά, αποδείχθηκε ότι έκτοτε (2010) σημαντικός αριθμός επιχειρήσεων διέκοψε τη λειτουργία του με συνεπεία την απώλεια υψηλού αριθμού θέσεων εργασίας, επήλθαν αλλεπάλληλες φορολογικές επιβαρύνσεις (αύξηση του ΦΠΑ από 19% σε 23% στα είδη ευρείας κατανάλωσης και τις υπηρεσίες, μείωση του αφορολόγητου ορίου, αυξήσεις στα τιμολόγια των ΔΕΚΟ και τα είδη πρώτης ανάγκης, όπως τρόφιμα, πετρέλαιο θέρμανσης, κίνησης κλπ.), εφαρμογή του ενιαίου μισθολογίου με συνέπεια τη μείωση των εισοδημάτων των μισθωτών, εγγίζουσα, κατά περίπτωση, ακόμη και το 30%, την περικοπή (ή και κατάργηση ορισμένων) επιδομάτων εορτών και των βαθμολογικών ωριμάνσεων, εκτόξευση της καταγεγραμμένης ανεργίας, με βάση τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛ.ΣΤΑΤ.).

Η προπεριγραφείσα οικονομική κρίση που ενέσκηψε απρόοπτα και απρόβλεπτα στην Ελλάδα και η οικονομική εν γένει αποσταθεροποίηση, που είχε χρονικό βάθος και πρωτόγνωρη ένταση, όπως αποτυπώνεται στις προεκτεθείσες και εν τω μεταξύ διαμορφωθείσες οικονομικές συνθήκες, αποτέλεσαν μεγέθη, τα οποία, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, ήταν έκτακτα και δεν μπορούσαν να διαγνωσθούν υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες και κατά τη συνήθη πορεία των συναλλαγών ούτε είναι δυνατό να θεωρηθούν ως συνήθως συμβαίνοντα κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων ούτε ακόμα και ως τυχαία απλώς γεγονότα.

Περαιτέρω, ενόψει της σοβούσας οικονομικής κρίσης, που άρχισε να εκδηλώνεται στη Χώρα μας από τις αρχές του έτους 2010 και επιδεινώνεται συνεχώς, σαφώς και δεν μπορούσε εξαρχής και δη κατά το χρόνο συνάψεως, έτος 2007 της ένδικης συμβάσεως μίσθωσης να προβλεφθεί, επακόλουθο δε αυτής ήταν ότι έκτοτε (αρχές του 2010) οι μισθωτικές αξίες των επαγγελματικών χώρων γνωρίζουν προοδευτική μείωση, που ανέρχεται έως και το 30% σε σύγκριση με τις αντίστοιχες αξίες των περασμένων ετών….

Πρέπει, εξάλλου, να σημειωθεί ότι μέσω του νομικού μηχανισμού αναπροσαρμογής του μισθώματος κατ’ εφαρμογή του άρθρου 388 ΑΚ επιτυγχάνεται η αναδιαμόρφωση του ύψους της καταβαλλόμενης από το μισθωτή αντιπαροχής, κατά το μέτρο που τούτο συμβαδίζει με την εν γένει ποσοστιαία μεταβολή που επήλθε στις μισθωτικές αξίες των συγκρίσιμων μισθωτικά ακινήτων, χωρίς, όμως, να είναι δυνατόν δι’ αυτού του τρόπου να καταλυθεί πλήρως και η ελευθερία της βούλησης των συμβαλλομένων, όπως αυτή αποτυπώθηκε κατά την κατάρτιση της αρχικής σύμβασης και εκφράστηκε στη σχέση παροχής-αντιπαροχής.

Η απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών, συνεπώς, δικαιολογεί την αντιστοιχούσα προς αυτή τη μεταβολή αναπροσαρμογή του μισθώματος, μετά από την πραγματοποίηση της οποίας η σχέση του αναπροσαρμοσθέντος μισθώματος προς τη νυν μισθωτική αξία των όμορων ακινήτων δεν είναι δυνατόν να διαφέρει από τη σχέση της μισθωτικής αξίας του ενδίκου ακινήτου και των όμορων αυτού ακινήτων, όπως αυτή είχε διαμορφωθεί προ της επέλευσης της οικονομικής κρίσης.

Τούτος ο κανόνας πλήρως ανταποκρίνεται στην ανάγκη διαπλαστικής παρέμβασης του Δικαστηρίου επί του μισθώματος λόγω της αιφνίδιας μεταβολής των συνθηκών, ταυτόχρονα, όμως, σέβεται και τη συμβατική ελευθερία των αντισυμβαλλομένων, όπως αυτή εκφράστηκε κατά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης.

Ακολούθως, προς περιορισμό της ζημίας και άρση της διαταχθείσας καλής πίστης επιβάλλεται, κατ’ απόκλιση των συμφωνημένων, να περισταλεί το καταβλητέο μίσθωμα με διατήρηση, βεβαίως, του δικαιώματος των διαδίκων να προβούν σε διαφορετική ρύθμιση ή να προσφύγουν στο Δικαστήριο για νέα αναπροσαρμογή του μισθώματος, κατ’ άρθρα 388 και 288 ΑΚ.

μείωση ενοικίου με δικαστική απόφαση, μείωση ενοικίου με δικαστική απόφαση, μείωση ενοικίου με δικαστική απόφαση, μείωση ενοικίου με δικαστική απόφαση, μείωση ενοικίου με δικαστική απόφαση