Κάμερες – Είναι νόμιμη η τοποθέτηση καμερών σε γραφεία, καταστήματα και πολυκατοικίες;
μείωση ενοικίου λόγω κρίσης
μείωση ενοικίου λόγω κρίσης. Το παρόν άρθρο μου δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Τύπος Θεσσαλονίκης την 30-03-2014
Η οικονομική συγκυρία στην οποία βρίσκεται η χώρα έχει επηρεάσει δυσμενώς την επιχειρηματική δραστηριότητα, με αποτέλεσμα σε κεντρικούς δρόμους και δη στους πιο εμπορικούς δρόμους των πόλεων να υπάρχει αυξημένη συγκέντρωση κλειστών καταστημάτων.
Ειδικότερα υπάρχει μια μεγάλη αύξηση πλέον του ποσοστού των κλειστών επιχειρήσεων στα κέντρα μεγάλων πόλεων, όπως της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, ήδη από τον Αύγουστο του 2010.
Περαιτέρω λόγω των διαρκών μειώσεων σε μισθούς και συντάξεις, των συνεχών φόρων, της αύξησης του ΦΠΑ, των εκτάκτων εισφορών και της ανεργίας έχει μειωθεί η αγοραστική δύναμη των πολιτών οι οποίοι δεν έχουν να διαθέσουν χρήματα πλέον για αγορές όπως παλιότερα στους εμπορικούς δρόμους. Τα παραπάνω γεγονότα έχουν επιπροσθέτως μειώσει και την προσέλευση των τουριστών.
μείωση ενοικίου λόγω κρίσης
Η οικονομική κρίση που έχει πλήξει την χώρα μας επιδεινώνεται εμφανώς και έχει επηρεάσει δυσμενώς την εμπορική κίνηση των καταστημάτων όλων των ελληνικών πόλεων με συνέπεια τη μείωση της πελατείας τους σε σημαντικό βαθμό.
Επακόλουθο όλων των ανωτέρω σε συνδυασμό με την άρνηση των εκμισθωτών – ιδιοκτητών να μειώσουν το μίσθωμα, αν και έχουν μεταβληθεί δυσμενώς οι οικονομικές συνθήκες της χώρας, είναι η διαρκής πλέον προσφυγή των ενοικιαστών στα δικαστήρια προκειμένου να πετύχουν μείωση των μισθωμάτων τους προκειμένου να συνεχίσουν να βρίσκονται στο επαγγελματικό μίσθιο που έχουν επενδύσει, για όσο αντέξουν οικονομικά και ψυχολογικά, για την ανάπτυξη της επιχειρηματικής τους δραστηριότητας.
Ωστόσο, το ενθαρρυντικό είναι ότι οι δικαστές έχουν αντιληφθεί πλέον την πραγματική οικονομική κατάσταση της χώρας και έχουν ήδη προβεί στην έκδοση αποφάσεων που μειώνουν σημαντικά τα μισθώματα σε επαγγελματικές μισθώσεις.
Αποφάσεις δικαστηρίων
Σύμφωνα με το σκεπτικό πολλών αποφάσεων δικαστηρίων της χώρας σε ζητήματα μείωσης του μισθώματος επαγγελματικής μίσθωσης, κατά την σαφή έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, ή και τη λύση της σύμβασης εξολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη είναι:
α) η μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς συμβάσεως,
β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφτούν,
γ) από την μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. (Νομολογία από ΑΠ, ΕλλΔνη, ΕφΑΘ, ΕλλΔνη, ΕφΑΘ, ΑρχΝ, βλ. σχ. Γ. Αρχανιωτάκη, Η επαγγελματική μίσθωση Ι, 2003, παρ. 15, σελ. 466).
Τι δικαιούται να πράξει ο ενοικιαστής;
Για να επιτύχει ο ενοικιαστής καταστήματος κλπ μείωση του μισθώματος του δια της δικαστικής οδού θα πρέπει να έχει επέλθει μόνιμη μεταβολή των συνθηκών, όπως άλλωστε ορίζει το άρθρο 388 Α.Κ., από την στιγμή που συνήφθη ανάμεσα σ’αυτόν και τον ιδιοκτήτη του μισθίου η επαγγελματική μίσθωση, δηλαδή να έχει μειωθεί ο τζίρος στο κατάστημα, να έχουν κλείσει όμορα καταστήματα τα οποία προσέλκυαν περισσότερο καταναλωτικό κοινό κλπ με συνέπεια ο αρχικός προσδιορισμός του μισθώματος που συμφωνήθηκε ή ακόμη και αν αναπροσαρμόστηκε να κάνει ιδιαιτέρως επαχθή την καταβολή του από τον ενοικιαστή με συνέπεια η συνέχιση του αρχικού μισθώματος να είναι δυσχερώς δυσανάλογη με τον υφιστάμενο μηνιαίο τζίρο του και επομένως να του προξενεί ιδιαίτερη οικονομική ζημία.
Συνεπώς ο ενάγων – ενοικιαστής θα πρέπει εκτός των άλλων να εκθέσει στο δικόγραφο της αγωγής του ποιες είναι οι συγκεκριμένες οικονομικές συνθήκες κλπ οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπληρώσεως των συμβατικών υποχρεώσεών του έναντι του ιδιοκτήτη του μισθίου που είχαν συμφωνηθεί αρχικά με σκοπό να δικαιολογηθεί βάσιμα η μείωση του μισθώματος.
Η αναπροσαρμογή του μισθώματος με δικαστική απόφαση.
Το δικαστήριο αφού εκτιμήσει το δικόγραφο και τα σχετικά έγγραφα που θα ενισχύουν τους ισχυρισμούς του ενοικιαστή ότι έχει ανατραπεί κατά τον κρίσιμο χρόνο η αρχικά υφιστάμενη ισορροπία παροχής (χρήσης) και αντιπαροχής (μισθώματος), μπορεί να αποκαταστήσει σύμφωνα με τον νόμο τη διατάραξη που επήλθε στον ενοικιαστή και να ορίσει διαφορετικό μίσθωμα.
ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ: Πάρα ταύτα όλα τα ανωτέρω μπορούν να αποφευχθούν αν υπάρξει συνεννόηση και καλή διάθεση ανάμεσα στα συμβαλλόμενα μέρη που θα τους επιτρέψει να συνεχίσουν την μίσθωση με ρεαλιστικούς όρους οι οποίοι θα ανταποκρίνονται στις οικονομικές συνθήκες της εποχής.
Περισσότερα άρθρα
