φόρος υπεραξίας ακινήτων 2014

φόρος υπεραξίας ακινήτων 2014. Το παρόν άρθρο μου δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα “Τύπος Θεσσαλονίκης” την 13/04/2014.

Επανεκκίνηση των αγοραπωλησιών τείνει να θέσει σε εφαρμογή στην ελληνική αγορά ακινήτων το πολυνομοσχέδιο που ψηφίστηκε πρόσφατα στην Βουλή με αριθμό 4254 (ΦΕΚ Α΄85/07/04/2014) και με τίτλο “Μέτρα στήριξης και ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας στο πλαίσιο εφαρμογής του ν. 4046/2012 και άλλες διατάξεις”.

Συγκεκριμένα, από την 1η Ιανουαρίου 2014 είχε «παγώσει» η κίνηση των αγοραπωλησιών καθιστώντας σε «ομηρεία» τους πωλητές ακινήτων οι οποίοι είχαν δρομολογήσει την πώληση ακινήτου τους αλλά την «πάγωσαν» εξαιτίας του ισχύοντος φορολογικού καθεστώς. Και αυτό διότι τόσο o πωλητής από την μια πλευρά ήταν υποχρεωμένος να καταβάλει ως φόρο υπεραξίας του προς πώληση ακινήτου του με συντελεστή 15% επί της αντικειμενικής του αξίας, όσο και ο ενδιαφερόμενος ο αγοραστής από την άλλη θα έπρεπε εντός του έτους 2013 να υποχρεωθεί σε φόρο μεταβίβασης του ακινήτου με συντελεστή μέχρι 10% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου που θα αγόραζε.

Τι πρέπει να γνωρίζουν οι πωλητές ακινήτων

Με το ανωτέρω πολυνομοσχέδιο ωστόσο όλα αλλάζουν δραστικά στην κτηματαγορά και διαμορφώνεται ένα νέο φορολογικό καθεστώς. Ειδικότερα, θα απαλλάσσονται από τον φόρο υπεραξίας ακινήτων 15% όσοι φορολογούμενοι μεταβιβάζουν ακίνητα που είχαν αποκτήσει πριν από το 1995, ενώ το αφορολόγητο όριο αντικειμενικής αξίας των 25.000 ευρώ ισχύει υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο έχει διακρατηθεί για τουλάχιστον πέντε χρόνια.

Οι αγοραστές ακινήτων από την άλλη πλευρά θα πρέπει να γνωρίζουν ότι σύμφωνα με τον νόμο 4223 (ΦΕΚ Α 287/31.12.2013) ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (φόρος που βαρύνει τον αγοραστή) ήδη έχει αλλάξει από 1 Ιανουαρίου 2014 και έχει μειωθεί στο 3% από το 10% που ίσχυε μέχρι 31/12/2013.

Σύμφωνα με το ανωτέρω πολυνομοσχέδιο προβλέπονται μεταξύ άλλων και τα εξής:

Τι υποχρεούται να κάνει ο φορολογούμενος

Mε την προσθήκη νέου άρθρου 67Α μετά το άρθρο 67 του ν. 4172/2013, «ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία υποχρεούται να δηλώνει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας, σύμφωνα με όσα ορίζονται στο άρθρο 41, όπως αυτό ισχύει».

Τι υποχρεούται να πράξει ο συμβολαιογράφος

«Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των στοιχείων της δήλωσης της παραγράφου 1, ως προς τον χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας ή των ιδανικών μεριδίων αυτής ή του εμπραγμάτου δικαιώματος, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές, τα μεγέθη του ΔΤΚατ και τον υπολογισμό του φόρου, και να θεωρεί τη δήλωση, την οποία, επί ποινή ακυρότητας του συμβολαίου, επισυνάπτει σε αυτό. Ο συμβολαιογράφος δεν έχει ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει.

3. Ως χρόνος υποβολής της δήλωσης σύμφωνα με το άρθρο 31 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας θεωρείται ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου μεταβίβασης στο οποίο προσαρτάται.

4. Ο μισθωτής του δεύτερου εδαφίου της παραγράφου 1 του άρθρου 41 υποχρεούται να δηλώνει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν στον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας του κτίσματος που περιέρχεται στην κατοχή του τρίτου. Η δήλωση του προηγούμενου εδαφίου συνιστά άμεσο προσδιορισμό του φόρου. Υπόχρεος καταβολής του φόρου είναι ο τρίτος.

5. Για τις μεταβιβάσεις που εμπίπτουν στην περίπτωση ε’ της παραγράφου 6 του άρθρου 41, ο αποκτών υποχρεούται να δηλώνει τα στοιχεία που αφορούν στον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας της ακίνητης περιουσίας. Η δήλωση του προηγούμενου εδαφίου συνιστά άμεσο προσδιορισμό του φόρου. Υπόχρεος καταβολής του φόρου είναι ο αποκτών.

6. Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών καθορίζεται ο χρόνος απόδοσης του φόρου και κάθε άλλο αναγκαίο για την εφαρμογή των παραγράφων 4 και 5 του παρόντος.»

ε. Προστίθενται νέες παράγραφοι 26,27,28,29, 30 και 31 που έχουν ως εξής:

Μηδενική υπεραξία για ακίνητα που αποκτήθηκαν μέχρι 31/12/1994.

«26. Σε περίπτωση κατά την οποία η μεταβίβαση του άρθρου 41 Κ.Φ.Ε. αφορά δικαίωμα το οποίο αποκτήθηκε μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 1994, η υπεραξία θεωρείται μηδενική».

Τι συμβαίνει σε περίπτωση χρησικτησίας;

Σύμφωνα με το πολυνομοσχέδιο, ειδικά στην περίπτωση της χρησικτησίας, εφόσον ο σχετικός χρόνος συμπληρώθηκε πριν από την 31η Δεκεμβρίου 1994, ως χρόνος κτήσης θεωρείται η 1η Ιανουαρίου 1995. Συνεπώς ο πωλητής υποχρεούται σε καταβολή φόρου υπεραξίας με συντελεστή 15% σε ακίνητα με αντικειμενική αξία ύψους 25.000 ευρώ και άνω.

«27. Στην περίπτωση ακινήτου που εμπίπτει στις διατάξεις του άρθρου 41 και έχει αποκτηθεί, σύμφωνα με τα οριζόμενα σε αυτό, από 1ης Ιανουαρίου 1995 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2002, ο συντελεστής απομείωσης της παραγράφου 5 πολλαπλασιάζεται με το συντελεστή 0,8.

28. Για την περίοδο μέχρι την 1η Ιανουαρίου 2015 η υπεραξία που αποκτά ένα νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα από πώληση και επαναμίσθωση (lease back) ακινήτου αναγνωρίζεται ως έσοδο σύμφωνα με τα οριζόμενα στο Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 17, όπως αυτό υιοθετείται από την Ευρωπαϊκή Ένωση.

29. Ειδικά ο χρόνος υποβολής της δήλωσης και απόδοσης του παρακρατούμενου φόρου που καταβάλλεται τον Ιανουάριο του 2014, παρατείνεται μέχρι τις 30 Απριλίου 2014.

31. Ειδικά, για τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από 1.1.2013 έως 31.12.2013 εξακολουθούν να ισχύουν οι διατάξεις της παρ. 7 του άρθρου 4 του ν. 2238/1994 και οι εκδοθείσες κατ’ εξουσιοδότηση αυτού υπουργικές αποφάσεις.»

Σύμφωνα με τον νόμο, οι διατάξεις των προηγούμενων περιπτώσεων ισχύουν από την 1η Ιανουαρίου 2014, εκτός αν ορίζεται σε αυτές διαφορετικά.

φόρος υπεραξίας ακινήτων 2014, φόρος υπεραξίας ακινήτων 2014, φόρος υπεραξίας ακινήτων 2014, φόρος υπεραξίας ακινήτων 2014, φόρος υπεραξίας ακινήτων 2014